앞으로 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까

전세 매물 부족과 대출 규제가 맞물리면서 향후 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 재무설계사 김현우 소장은 유튜브 채널 ‘머니인사이드’에 출연해 현재 임대차 시장의 상황과 앞으로 부동산 시장에서 나타날 수 있는 실수요자의 움직임을 짚었다.

김 소장은 특히 전세 매물 부족이 이어질 경우 실수요자들의 ‘매수 전환’ 심리가 커질 수 있다면서도, 시장 분위기에 휩쓸린 성급한 매수는 경계해야 한다고 강조했다.

그가 먼저 주목한 것은 임대차 시장의 변화다.

각종 부동산 규제와 갭투자 제약, 월세 전환 등이 맞물리면서 시장에 나오는 전세 매물이 부족해지고 있다. 기존 세입자가 계약갱신청구권 등을 활용해 계속 거주할 경우 새롭게 시장에 공급되는 전세 물량도 줄어들 수 있다.

김 소장은 “지금 임대차 시장이 굉장히 혼탁해졌어요. 규제 때문에 다주택자들이 매물을 내놓지 못하고 갭투자도 막히니까 전세가 월세로 많이 바뀌고 있죠”라며 “그러다 보니 전세 매물은 사라지고 남은 전세는 부르는 게 값이 되어버린 상황입니다”라고 말했다.

전세 공급이 부족해지고 가격까지 오르면 가장 먼저 움직이는 것은 실수요자의 심리다. 전세보증금과 주택 매매가격의 차이가 줄어들수록 세입자 입장에서는 높은 전세금을 내고 거주하는 것보다 차라리 주택을 구입하는 것이 낫다는 판단을 할 가능성이 커진다.

김 소장은 “세입자들은 ‘이 정도 전세금을 낼 바엔 차라리 집을 사는 게 낫겠다’는 판단을 하게 되거든요”라며 “이게 아주 자연스러운 시장의 흐름”이라고 설명했다.

전셋값 상승이 결국 매매 수요를 자극하는 요인이 될 수 있다는 의미다. 특히 오랫동안 무주택 상태를 유지해온 실수요자라면 전세 계약을 갱신할 때마다 높아진 주거비를 감당하는 것과 주택을 매수하는 것을 비교하게 된다.

다만 실제 매수로 이어질지는 별개의 문제다. 김 소장은 대출 규제를 중요한 변수로 꼽았다.

주택을 사고 싶은 실수요자가 늘어나더라도 대출 가능 금액이 제한되면 필요한 자금을 마련하지 못할 수 있기 때문이다.

그는 “문제는 대출 규제가 워낙 강하다 보니 정작 사고 싶어도 살 수가 없는 상황이 만들어지고 있어요”라며 “이게 바로 우리 실수요자들이 겪는 현실적인 딜레마죠”라고 말했다.

그렇다면 실거주 목적의 무주택자는 어떤 선택을 해야 할까.

김 소장은 시장 전망만을 보고 매수 시기를 결정하기보다는 본인의 자산 상황과 대출 여력을 먼저 따져야 한다고 강조했다. 집값 하락을 전망하는 전문가들 사이에서도 실수요자의 매수는 투자 목적의 매수와 다르게 바라볼 필요가 있다는 의견이 나온다는 것이다.

그는 “부동산 시장 하락을 이야기하는 전문가들도 ‘실수요자라면 지금 사도 나쁘지 않다’는 단서를 꼭 달아요”라며 “중요한 건 무작정 포모(FOMO)에 휩쓸려 급하게 결정하지 마시라는 거예요”라고 말했다.

이어 “자신의 자산과 대출 여력을 냉철하게 분석해서, 배고픈 상태에서 장 보지 않듯 신중하게 미래 가치 있는 매물을 선택하시길 바랍니다”라고 조언했다.

향후 부동산 시장의 핵심 변수는 결국 전세시장과 대출 여건이 될 가능성이 크다. 전세 매물이 부족한 가운데 전셋값이 계속 오르면 매매시장으로 이동하려는 실수요자는 늘어날 수 있다. 반면 대출 규제가 강하게 유지된다면 이러한 매수 심리가 실제 거래로 이어지는 데에는 한계가 생길 수 있다.

김 소장에 따르면 시장의 상승과 하락을 맞히는 것보다 중요한 것은 실수요자 개인의 상황이다. 전세가격이 부담스러운 수준까지 올라 매수를 고민하고 있다면 시장의 분위기에 쫓기기보다 현재 보유자산과 소득, 감당할 수 있는 대출 규모를 먼저 계산해야 한다.